Blog met kort nieuws

Verhuren of niet verhuren?

19 feb 2017
Añadir comentario

Sociale media:

De Spaanse bankgarantie

  1. Algemeen
  2. Kopen vanaf plan
  3. Wat is nu een Spaanse bankgarantie?
  4. Hoe langt duurt de beveiliging van de bankgarantie?
  5. Wat moet een bankgarantie bevatten?
  6. Wat zegt de wet?
  7. Soorten bankgarantie

1. Algemeen

Bankgaranties zijn een wettelijk middel dat ontwikkeld is om de waarborgsom van kopers die een woning van op plan willen kopen te beschermen en waarvan de tijdsduur van de werken overschreden wordt of waarvan de bouwmaatschappij failliet gaat. Bankgaranties zijn dus een bescherming voor de kopers.

 

Helaas zijn we de laatste maanden getuige geweest van de weigering door financiële instellingen om de bankgarantie uit te betalen. In zulke gevallen heeft men een gespecialiseerd advocaat nodig om de zaak voor de rechtbank te brengen. Bankgaranties kunnen een mijnenveld zijn voor de niet specialisten.

2. Kopen vanaf plan

Kopen vanaf een plan kan vele voordelen hebben maar er zijn ook enkele risico's aan verbonden. Niet zolang geleden kon men een belangrijke prijsvermindering bedingen als men kocht vanaf een plan.  Uiteindelijk liep men zelf ook een risico.

 

Dit risico was een overschrijding van de bouwtermijn, het faillissement van de bouwpromotor en het niet verkrijgen van de licentie van eerste bewoning.

 

Velen deden er hun voordeel mee toen er nog geen sprake was van een crisis en zij bij de oplevering van de woning reeds een grote meerwaarde hadden geboekt.

 

Dezelfde woning was instap klaar gemakkelijk 30 % duurder terwijl men zelf geen risico liep

 

Dit alles bracht ons in de oververhitte markt waarop woningen minder waard werden en men uiteindelijk grote verliezen moest incalculeren

3. Wat is nu een Spaanse bankgarantie?

Een Spaanse bankgarantie kan zowel met een polis bij een verzekeringsmaatschappij als door een bank gegeven worden. Deze bankgarantie heeft de bedoeling om alle voorschotten terug te betalen aan kopers die van een plan gekocht hebben en waar de bouw van de woning mis gaat. Het waarborgt de betaalde som, de BTW van 7 % en de interest.

 

Aan een bankgarantie hangt ook een prijskaartje vast maar de wet zegt dat de bouwpromotor de kosten moet dragen.

4. Hoe langt duurt de beveiliging van de bankgarantie?

Strikt genomen, volgens de wet (57/68),  heeft een bankgarantie geen vervaldatum. De enige manier waarop een bankgarantie kan vervallen is met de afgifte van de licentie van eerste bewoning. In de praktijk gebeurt het dikwijls anders en de meeste bankgaranties hebben dikwijls een vervaldatum van 2 jaar na de ondertekening van het contract.

 

Het is bijgevolg belangrijk dat uw advocaat ten gepaste tijde de verlenging vraagt van de bankgarantie.

5. Wat moet een bankgarantie bevatten?

Een bankgarantie moet individueel voor elke particuliere koper zijn en de volgende gegevens moeten er in opgenomen worden:

  • naam en voornaam van de nationaliteit van de koper en het nummer van hun identiteitskaart of paspoort
  • het thuisadres van de koper
  • het exacte bedrag in euro dat in garantie gegeven is
  • naam van de bouwpromotor
  • de naam en het adres dat gekocht is
  • details van de woning
  • naam en stempel van de bank of de verzekeringsmaatschappij
  • het nummer van het “Registro Especial de Avales” en het rekeningnummer waarop het geld gestort is

6. Wat zegt de wet?

De wet met het nummer 57/1968 regelt de beveiliging van betaalde voorschotten op woningen. Deze zeer korte wet bevat maar zeven artikelen en zij is maar geldig voor aankopen van een woning vanaf plan. Kopers van bestaande woningen kunnen geen beroep doen op deze wet.

  1. Artikel 1 zegt dat bouwpromotoren zonder kosten voor de kopers een bankgarantie moeten geven. Deze garantie geeft ingeval van een faillissement het reeds betaalde voorschot plus 6 % interest terug aan de kopers. De Bouw Wet met nummer 38/99 veranderde dit percentage in een jaarlijks vast te stellen percentage dat verschijnt in het Spaanse staatsblad. Voor 2008 was de interest bijvoorbeeld 5,5 % maar als de promotor aanvaard om de originele 6 % te betalen en het staat in het contract ingeschreven dan moet hij deze 6 % betalen.
  2. Artikel 2 zegt dat er een clausule in het koopcontract moet staan dat alle voorafbetalingen gedekt moeten zijn door een waarborg. In dit artikel staat dat indien de woning te laat klaar is men zijn garantie kan aanspreken.  Dit moet men met een groot korreltje zout nemen. Weinig bouwprojecten zijn in Spanje tijdig klaar. Verder moet men met uw advocaat even nakijken of de bankgarantie daadwerkelijk gestort is en hij op uw naam staat.
  3. Artikel 3 stipuleert dan weer dat als de bouwtermijn overschreden is de koper beroep kan doen op zijn bankgarantie maar indien hij dit niet wenst dan moet de overschrijding opgenomen worden in het contract.
  4. Volgens artikel 4 vervalt de bankgarantie na de overhandiging van de licentie van eerste bewoning. De advocaat van de koper geeft de fondsen vrij aan de vertegenwoordiger van de bouwpromotor.
  5. Artikel 7 zegt dat van het recht op een bankgarantie nooit kan afgeweken worden.

7. Soorten bankgarantie

Er zijn 2 soorten van bankgaranties:

  1. De gewone bankgarantie: Deze bankgarantie kan onmiddellijk gevraagd worden door de koper indien de verkoper in gebreke blijft. Alhoewel, een aantal banken weigeren deze late bankgaranties. Voordat men de bankgarantie kan claimen moet men een beslissing van een rechter hebben die bepaald of de garantie moet betaald worden of niet. Dit betekend dat de koper beroep moet doen op een advocaat die vertrouwd is met deze materie. De koper moet de gerechtskosten betalen maar die kunnen later terug gevorderd worden met interest.
  2. Aval a primer requerimiento”, dit is een gewone bankgarantie die een speciale clausule bevat hoe men de terugbetaling kan verkrijgen. Hier is geen rechterlijke uitspraak vereist en de bank kan de uitbetaling niet weigeren. Deze soort garantie is verreweg te verkiezen omdat zij geen stress, geen moeite en geen kosten vereist om het geld terug te krijgen.
Versión para imprimir Versión para imprimir | Mapa del sitio
© - Laatst gewijzigd op 06/10/2017