Blog met kort nieuws

Verhuren of niet verhuren?

19 feb 2017
Añadir comentario

Sociale media:

Spaanse hypotheken, opgelet voor kwaadaardige clausules

  1. Algemeen
  2. Wat is nu een twijfelachtige clausule?
  3. Een “wurgende” clausule
  4. Een verplichte hypotheek bij de ontwikkelaar nemen of een schadevergoeding betalen
  5. Het veranderen van de interest
  6. Een hypotheek terugbetaalbaar na 40 jaar
  7. Het verplichten om een bepaalde notaris te nemen
  8. Het afronden naar het dichtstbijzijnde decimale punt bij variabele leningen
  9. Een clausule waarbij de ontlener alle kosten zal betalen bij een eventuele rechtszaak
  10. Een clausule waarbij het missen van één maandelijkse betaling het contract beëindigd wordt en de procedure tot inbeslagname gestart wordt
  11. Een clausule waarbij de spread aanzienlijk verhoogd is
  12. Conclusie

1. Algemeen

Het doel van dit artikel is u te wijzen op de rare clausules die in uw hypotheekcontract kunnen staan zodat u deze clausules kan vermijden en u zo (veel) geld kan besparen. In extreme gevallen kunnen dergelijke clausules zelfs lijden tot het verlies van uw Spaans eigendom maar ze kunnen ook uw financiële middelen in uw thuisland aantasten.

 

Hierna volgen een aantal hoogst twijfelachtige clausules maar denk er aan, deze lijst is niet beperkend.

2. Wat is nu een twijfelachtige clausule?

Voordat een clausule volgens de Spaanse wet als twijfelachtig wordt beschouwd moet er aan de volgende voorwaarden voldaan zijn:

  • De clausule moet schade aan de consument veroorzaken en dat kan zowel financieel als op een andere wijze zijn. De consument kan zowel een fysiek als een rechtspersoon zijn.
  • De clausule moet de handelaar een voordeel opleveren in zijn handelsrelatie. De handelaar kan een fysiek of een rechtspersoon zijn.

Enkel een rechter kan bepalen of een clausule vijandig is maar in het algemeen zijn de volgende clausules twijfelachtig of zij beperken in grote mate uw rechten.

3. Een “wurgende” clausule

In Spanje hebben 95 procent van de hypotheken een variabele interest. Van deze hypotheken heeft de grote meerderheid de Euribor als referentiepunt. Maar kredietverstrekkers kunnen, en dikwijls doen ze het, een financiële buffer inbouwen. Als de Euribor stijgt dan stijgen de maandelijkse lasten maar als de Euribor daalt dan dalen uw maandelijkse lasten. Simpel niet? Fout!

 

Nu kan deze clausule in werking treden en daardoor geeft de kredietverstrekker zichzelf een veilige minimum interest van 3 à 4 procent cadeau. Dus indien de Euribor onder deze procent valt moet men toch de oude interest blijven betalen. In het Spaans noemt men deze clausule “clausula suelo”.

 

Aan de andere kant kunnen kredietverstrekkers de Euribor beperken tot 10 à 11 procent. Dus als de Euribor boven dit percentage gaat moet u niet meer betalen dan deze procent. Maar eerlijk gezegd, ik geloof niet dat het ooit zo ver komt en als het toch gebeurt dan zal een hoge interestvoet op uw hypotheek de minste van uw zorgen zijn in de Eurozone.

 

Het is trouwens deze clausule die zoveel eigenaars zwaar in de problemen heeft gebracht.

 

Wat gebeurt er als ik een hypotheek heb waarin deze clausule staat?

Men kan rond kijken om een nieuwe hypotheek te nemen bij een andere kredietverstrekker. Het is in alle geval mogelijk want slechts 30 procent van de kredietverstrekkers maakt gebruikt van deze clausule.

 

Een andere mogelijkheid is dat u kiest voor juridische stappen tegen uw huidige kredietverstrekker. Veel van deze rechtszaken zijn ten gunste van de kredietnemers uitgesproken.

4. Een verplichte hypotheek bij de ontwikkelaar nemen of een schadevergoeding betalen

Bij wet kan een promotor u bij het kopen van een woning op plan niet verplichten om een hypotheek bij hem te nemen, u heeft de vrije keuze van de hypotheekmaatschappij.

 

Het kan twijfelachtig worden wanneer er in het contract een clausule staat dat je één procent commissie aan de ontwikkelaar moet betalen als schadevergoeding omdat je ergens anders een hypotheek hebt genomen. De Spaanse consumenten wet is hier duidelijk over, men moet dit niet betalen (bijvoegsel 10.22 bij de wet 7/98 LCGC). Dit is een klassiek voorbeeld dat opgenomen is in de wet (26/1984).

 

Nu moet ik wel zeggen dat een hypotheek gewoonlijk een besparing met zich meebrengt van gemiddeld 3.000 euro of meer aan uitgespaarde belastingen en taksen. Reken alles dus goed door.

5. Het veranderen van de interest

Dit is een geval waarin de kredietverstrekker automatisch de interest van de hypotheek kan aanpassen wanneer de interesten stijgen (Euribor) maar dat de ontlener formeel de kredietverstrekker moet verwittigen dat er een daling in de interest is opgetreden.

 

Dit is misschien geen probleem wanneer men in Spanje woonachtig is maar het is een pest wanneer men in het buitenland verblijft. Het kan dan een echte overlast worden om de (beperkte) tijdsduur te respecteren en je kan bij het overschrijden van deze termijn niet genieten van de dalende interest.

6. Een hypotheek terugbetaalbaar na 40 jaar

Dit is niet echt een misleidende clausule, het heeft meer te maken met de samenstelling van de terugbetaling. Het misleidende zit hier in de samenstelling van de maandelijkse terugbetaling en door dit systeem heeft men na twintig jaar terugbetalen bijlange na niet de helft van het kapitaal terugbetaald. Het overgrote deel van het kapitaal is nog altijd niet terugbetaald en bij een vervroegde terugbetaling van de lening of bij een inbeslagname blijft men achter met een grote schuld.

7. Het verplichten om een bepaalde notaris te nemen

Een kredietnemer heeft de vrijheid om een notaris te kiezen waarvoor men de hypotheek zal ondertekenen. Elke clausule die dit beperkt is nietig en dus onbestaande.

 

Kosten van de kredietverstrekker voor niet gevraagde diensten die gekoppeld werden aan de hypotheek

 

Dit gebeurt wanneer bij het ondertekenen van een hypotheeklening de kredietverstrekker een aantal niet gevraagde diensten wil bijleveren zoals een levensverzekering, een woningverzekering, een pensioenplan of kredietkaarten.

 

Bij het aanbieden van een hypotheeklening proberen de kredietverstrekkers zo goedkoop mogelijk te zijn en zij halen het verloren geld terug door die bijgevoegde diensten. Indien men deze diensten weiger dan worden de kosten van de hypotheek verhoogd.

8. Het afronden naar het dichtstbijzijnde decimale punt bij variabele leningen

Deze clausule rond de cijfers af ten nadele van de ontlener. Het lijkt misschien niet veel maar bij een hypotheek van 300.000 euro over 25 jaar zal de kostprijs van de hypotheek u duizenden euro's kosten.. Deze clausule is sinds 22 november 2002 verboden maar sommige kredietverstrekkers gebruiken deze clausule nog altijd.

9. Een clausule waarbij de ontlener alle kosten zal betalen bij een eventuele rechtszaak

Deze clausule zegt dat als de ontlener om voor het even welke reden en met het even welk resultaat de kredietverstrekker voor de rechtbank brengt dat de ontlener niet alleen zijn kosten moet betalen maar hij moet ook de kosten van de kredietverstrekker betalen. Denk er aan dat het honorarium van een advocaat van een bank niet goedkoop is.

10. Een clausule waarbij het missen van één maandelijkse betaling het contract beëindigd wordt en de procedure tot inbeslagname gestart wordt

Deze clausule is grof maar zij is gebruikelijk bij de meeste hypotheekcontracten. Dit is oneerlijk ten opzichte van de ontlener, men kan onvoorzien in gebreke blijven. De wet voorziet nu dat de procedure kan gestopt worden maar men moet binnen de maand de maandelijkse betaling doen maar aangevuld met de interesten en de soms enorme kosten die de kredietverstrekker u voor de laattijdige betaling zal aanrekenen. Indien de maandelijkse betalingen niet betaald zijn binnen de drie maanden kan niets de procedure nog stoppen.

11. Een clausule waarbij de spread aanzienlijk verhoogd is

In een deflatoire economische omgeving waarin de Euribor daalt tot een laagterecord kunnen kredietverstrekkers die de “wurgende” clausule uit punt 1 niet toepassen er voor kiezen om de spread te verhogen op de Euribor om zo het tekort aan interest te compenseren.

 

Waarom gebruiken kredietverstrekkers deze clausule? Omdat de kredietverstrekkers zo willen bewijzen dat zij niet “slecht “ zijn omdat zij de wurgende clausule niet gebruiken. Maar denk er aan, deze clausule heeft hetzelfde effect als de “wurgende” clausule. Alles draait gewoon om perceptie.

12. Conclusie

Volgens ADICAE (Vereniging van Spaanse Bank en Verzekering Consumenten) zijn 97% van de hypotheeknemers onbekend met het contract voor hun hypotheek. Hopelijk laat dit artikel al een beetje licht schijnen over wat men moet proberen te vermijden.

Versión para imprimir Versión para imprimir | Mapa del sitio
© - Laatst gewijzigd op 16/08/2017